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银行数字营销 2018东秦校友会投资理财建议方案4
私募产品仅限合格机构或合格自然人投资认购
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- 投资理财建议方案4
- INVESTMENT PLAN
- 2018东秦校友会
- 中国·深圳佳兆业
- 前端9.5%每年付息
- 项目简称：深信兆泰投资方式：私募分配方式：固定+浮动收益投资方向：房地产基金股权投资项目期限：24-36个月 (2+1年)收益分配：前端9.5%+后端10%
- 兆泰壹号私募基金-佳兆业
- 方案4
- 中国·深圳佳兆业
- 兆泰壹号私募基金-佳兆业
- 1、这是一只什么样的产品？这是一款主要用于认购由今日盛世发起并管理的横琴兆泰壹号粤港澳大湾区发展基金（有限合伙）的A类优先级份额的开发型地产基金。本基金最终投资于佳兆业集团深圳布吉街道南门墩城市更新项目51%的开发收权益。项目总规模35亿，投资人作为优先级共计28亿规模，佳兆业旗下全资子公司深信金融控股拿19.5%的资金作为劣后级为优先级投资人的本金及收益做劣后保障。该项目属于固定收益+浮动收益类型产品，100万起投，期限2+1年，投资人享受每年预期9.5%（刨除管理人、托管费等费用）的收益分红，同时随着未来不动产市场价格继续上行，投资人还享有后端浮动收益的10%。
- 2、融资主体是谁？融资主体佳兆业集团作为中国大型综合性投资集团，佳兆业控股旗下拥有地产、金融、问题旅游、城市更新、商业、物业等多板块，总资产1658亿元。房地产开发是佳兆业的核心业务，公司成立至今已累计开发101个项目，开发面积1000多万平方米，公司拥有房地产开发全国一级资源。2016年佳兆业地产销售金额298亿，排名第46位。佳兆业是业内“城市旧改专家”，在深圳有众多成功经验，代表性项目包括：深圳佳兆业城市广场、深圳佳兆业金融中心、深圳盐田山海城等多个城市坐标型建筑。基金管理人深信资本管理有限公司位于深圳市，注册资本5000万元人民币。2016.01与平安银行签订500亿战略合作协议 ；截止2016.11，管理规模破百亿，至今多个项目与政府机构、银行、券商、不动产企业紧密洽谈中，2017年底落地规模200--300亿。
- 4、这款产品的亮点？亮点(1) 基础收益+浮动收益投资人享受每年预期9.5%的收益分红，随着未来不动产市场价格继续上行(目前深圳房价每年6-7%的增幅），投资人同时享有后端10%的浮动收益。亮点(2) 优质合作商佳兆业是业内“城市旧改专家”，在深圳有众多成功经验，其开发面积、销售面积、销售额一直位列深圳市场前茅，至今已完成开发101个房地产项目。佳兆业全国土地储备面积约2300万平方米，其中深圳项目占地900万平方米。截止2016年底，佳兆业总资产1658亿元，净资产近300亿元，2016年销售金额298亿元，排名国内开发商第46位。
- 3、这款产品适合的投资者？(1) 这款产品适合追求稳健投资偏好，担心波动风险，但又想尝试股权投资后端收益的客户。(2) 过往在房地产投资中获利的客户。
- 4、这款产品的亮点？亮点(3) 多重内因，看好深圳资产增值潜力粤港澳大湾区规划将促进深圳新一轮的经济的腾飞。 2017年国务院政府工作报告明确提出制定粤港澳大湾区城市群发展规划，成为国家战略之一。城市更新已经成为重要推动力和承载体，粤港澳大湾区发展需要城市片区功能改造升级和土地资源的重组供应。亮点(4) 优质种子项目，资源稀缺，所投标的清晰，投资前景广阔a.政府发文：深圳市龙岗区政府发文批准《龙岗区布吉街道南门墩片区城市更新发展规划项目一期以基本拆迁完毕。b.地理优势，配套完善位于深圳东站的枢纽功能片区，项目经地铁3号线直达罗湖东门商圈、福田CBD，经5号线可 抵达高铁站深圳北站、深圳宝安机场;紧邻罗湖区核心区，地理位置优越；目前周边行政、教育、医疗、商业配套较完善，宜居宜商。
- 4、这款产品的亮点？c.周围物业价格上升明显南门墩项目周边居住人口较多，商业氛围浓厚，但存量商品房多数较为老旧，造成其区域目前价格明显低于临近的罗湖区住宅均价；布吉中心区规划启动，项目所在区域价值提升潜力巨大，物业价值将向临近的罗湖物业靠近；布吉片区新建住宅供应量较少，目前价格区间为50000-70000元/平方米。d.所投地块进入价格低，潜在获益空间大南门墩项目按照目前市场销售均价57000/平方米进行基金投资测试，兆泰壹号私募投资者预期年化收益为10.32%（预期收益不代表实际收益）。如果按现行房地产价格每年增长率进行计算，则基金投资收益更高。同时项目将每年向基金预分配项目利润。
- 4、这款产品的亮点？亮点(5) 基金结构化设计本基金(兆泰壹号私募基金)主要用于认购由今日盛世发起并管理的横琴兆泰壹号粤港澳大湾区发展基金(有限合伙)的A类优先级份额，同时B类劣后级份额由佳兆业体系公司跟投（19.5%）；优先劣后4:1。亮点(6) 多维度把控风险本基金产品在基金的管理、基金结构化安排、南门墩项目监管、基金退出保障、基金投资基础收益保障等方面，多维度、全方位设置风险把控措施，维护投资者的投资收益及本金安全。
- 5、这款产品的投资策略及风险控制？- 单标地产项目+增信措施- 位置处于一线热点城市深圳，稀缺优越- 旧改项目政策风险小- 管理人佳兆业为全国龙头型地产集团，旧改经验丰富- 优先劣后结构化设计- 项目公司到期回购条款- 上市公司底层协议- 多层次、多维度风控措施基金层面：佳兆业（深圳）关联公司深信金融控股跟投，认缴合伙企业B类份额，为A类有限合伙人提供资金安全垫；项目层面：中泰创展以基金管理公司名义派驻项目副总经理以及财务经理各一名，对重大事项拥有一票审批否决权；基金退出：项目公司到期回购条款，合作方承诺合伙企业投资项目获取基础收益率.
- 6、投资背景情况？- 2017年国务院政府工作报告明确提出制定粤港澳大湾区城市群发展规划，粤港澳大湾区城市群发展成为国家战略之一。- 粤港澳大湾区规划将促进深圳新一轮的经济的腾飞。深圳的优势：第一，毗邻香港；第二，科技产业创新能力在各城市中实力最强；第三，科技和金融要素能够紧密结合，深港合作优势互补。- 粤港澳大湾区是指为由广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群。- 粤港澳大湾区发展需要城市片区功能改造升级和土地资源的重组供应。
- 7、投资地产标的项目情况？位置处于一线热点城市深圳，稀缺优越。区位优越，配套完善：项目地处布吉中心片区，临近地铁3号线、5号线，规划中的地铁14号线也将接驳布吉站，未来将成为三地铁口高端物业，周围物业价格上升趋势明显：布吉片区新建住宅价格区间为50000-70000/平方米。
- 流动性
- 收益率
- 风险控制
- 8、总结与建议：底层房地产标的优质，风险控制与退出机制完善，本基金资金最终用于向佳兆业集团(深圳)有限公司收购深圳布吉南门墩城市更新项目51%土地开发权益。从最基本的投资理财三要素来看：该项目为股权投资设计，同时具备保底(佳兆业给保底年化9.5%)+浮动收益，不是做债，而是做股，是因为看好深圳这个地块未来的发展，作为股东的角色，放大杠杆，追求股东的最大投资回报。风险在于未来标的房地产均价大跌，则会影响到预期收益。但就目前标的附近深圳布吉片区的房产均价，收益则还可能有一定预期上涨的空间。最后，由于为私募股权投资，期限2+1年，2年投资期，1年退出期，投资期限在4个方案中最长，流动性较差。
- 当前深圳布吉房价在50000-70000元/平米.
- 9、投资分析与预期收益：***预期收益不代表实际收益***佳兆业有跟投劣后20%安全垫，另一方面项目本身优质，未来深圳东进战略的核心区域，东部的门户、地标项目，目前属于价值洼地，另外合伙方对于合伙企业的基础收益进行承诺保证，能确保9.5%左右固定收益。
- 10、私募投资者适当性管理办法私募基金为针对特定合格投资者，非公开定向发行的投资理财产品。根据证监会颁布的《私募基金监督管理暂行办法》以及中基协发布的《私募投资基金募集行为管理办法》，对私募基金合格投资者的确认程序做了具体的规定。因此，该产品限如下合格投资者进行认购：I、机构投资者（1）经有关金融监管部门批准设立的金融机构，包括商业银行、证券公司、基金管理公司、信托公司和保险公司等；（2）上述金融机构面向投资者发行的理财产品，包括但不限于银行理财产品、信托产品、投连险产品、基金产品、证券公司资产管理产品等；（3）净资产不低于1000万元的企业法人；
- 10、私募投资者适当性管理办法（4）净资产不低于1000万元的合伙企业；（5）经普惠金融交易中心认可的其他合格机构投资者。II、个人投资者个人投资者投资本期定向融资工具需同时符合以下条件：（1）年满18周岁，具有完全民事权利能力及完全民事行为能力的自然人；（2）个人名下拥有的银行存款、股票、债券、基金份额、资产管理计划、银行理财产品、信托计划、保险产品、期货权益等各类金融资产合计不低于人民币300万元，并由投资者提供个人金融资产证明文件。
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