月桂苑业主大会议事规则、管理规约（征求意见稿）
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- 杭州市下城区北景园月桂苑管理规约（征求意见稿）第一章 总 则第一条 为维护本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人的合法权益，保障物业的安全、合理使用，创造良好的生活(工作)环境，根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》等法律法规，结合本物业管理区域实际，制订本管理规约。第二条 本管理规约由业主大会会议通过，对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。第二章 物业基本情况第三条 本物业管理区域内物业的基本情况（一）物业名称：杭州市下城区北景园月桂苑。（二）坐落位置：杭州市下城区石桥街道回龙路312号。（三）物业类型：住宅。（四）物业管理区域四至：东至： 竹清路 ；南至：永波街 ；西至： 回龙路；北至： 永祥街 。（五）物业管理区域概况：总占地面积 50230 平方米、物业总建筑面积 88388.19 平方米。（六）物业管理用房建筑面积 640.65 平方米，其中：物业管理办公用房建筑面积为 267.49 平方米，坐落： 13－4－101、16－2－102、16－3－101、16－3－102 ；物业管理经营用房建筑面积为 373.16 平方米，坐落：月桂苑一层（商）1、2、3、4、7、8、9、10号。（七）业主大会及业主委员会办公地点：16－2－102。第三章 物业管理服务第四条 物业服务收费采取包干制方式。第五条 业主按照规定按时足额交纳物业服务等相关费用，转让物业的，应自觉及时结清物业服务等相关费用。第六条 业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务等相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第七条 业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外服务项目的，其费用由双方另行约定。第八条 对本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修、房屋出租等方面法律、法规和本管理规约规定的行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。第四章 物业的使用与维修第九条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。第十条 业主、非业主使用人应遵守法律、法规和本管理规约的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。第十一条 业主、非业主使用人在物业使用中，应严格遵守物业使用的相关规定，以及本物业管理区域的车辆停放、消防安全、垃圾分类、宠物饲养等管理制度和规定。第十二条 业主、非业主使用人应遵守政府禁止燃放烟花爆竹的相关管理规定，不在本小区区域内燃放烟花爆竹。第十三条 业主、非业主使用人按照下列规定装饰装修物业：1.业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与施工单位签订装饰装修管理服务协议。2.在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所。3.施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或非业主使用人日常生活造成的影响，施工时间：上午08:30～12:00、下午13:30～18:00 ，其它时段不得施工。节假日不允许施工。因特殊情况需要在规定时间外进行施工的，应事先取得相邻业主的同意，书面告知物业服务企业后进行，并尽可能缩短施工时间。4.空调应按设计预留的位置安装，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置统一安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。5.不得擅自扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改。6.因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。第十四条 物业出租应当遵守相关法律、法规、规章等相关规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租，业主均应承担相应的责任。住房出租应当以原设计的房间为最小出租单位，单套住房居住人员不超过8人及人均居住面积不低于10平方米，具体执行杭州市有关房屋租赁管理规定。物业转让或者出租时，业主须将本管理规约、物业服务收费标准作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人作出书面承诺。物业转让或者出租后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起3日内，将转让或者出租情况以及相应通讯方式书面告知业主委员会和物业服务企业。第十五条 在建筑物及其附属设施使用中，不得有下列行为：1.违法拆改、变动房屋承重结构。2.将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方。3.违法搭建、改建建筑物、构筑物,违法挖掘房屋地下空间。4.擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用。5.擅自改变房屋外立面。6.擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施。7.损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地。8.违反国家和地方规定，向环境超标排放污染物。9.占用共用部位、共用设施设备。10.擅自占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、地下室、停车场（库）、自行车库等公用设施及场地；地下室、停车场（库）、自行车库不按规划性质使用、违反消防管理规定私拉乱接电线给电动车充电或挪作他用。11.擅自拆除、截断、改变、连接、改造供电、供水、供气、供暖、通讯、排水、排污、消防等公用设施和管路管线。12.影响物业整体环境或市容的，擅自乱贴、乱挂、设立广告牌和企业铭牌。13.随意堆放建筑装潢垃圾、杂物，乱丢弃垃圾或高空抛物，在地下室放置除机动车、非机动车之外的私人物资，在楼道、楼顶、小区空地等小区共用部位堆放私人物资。14.未经有关部门、业主委员会、物业服务企业和有直接利害关系的业主书面同意，设置营业摊点、店铺跨门营业，或从事歌舞娱乐、网吧、生产加工制造、(排放油烟气体的)餐饮业以及其他严重污染环境的经营活动。15.不按次序停放车辆、鸣喇叭、练车、车辆进入小区花园，在消防通道、消防登高面、消防井盖、绿化带停车。16.违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有害、有毒、危险物质等，以及载有易燃、易爆、剧毒、放射性等物品的车辆进入本物业管理区域。17.在公共停车位上擅自安装地锁等装置，车辆停放期间，防盗报警器应使用静音，以防发出噪音影响他人生活和休息。18.发出超出规定标准的噪音。19.践踏、占用、擅自改变、破坏绿化用地；公用土地上擅自栽种花草树木；损坏涂划园林建筑；在树上刻划、拉绳（铁丝）晾晒衣服等。20.住宅改作集体宿舍使用。21.法律、法规、规章及政府规定禁止的其他行为。第十六条 业主、非业主使用人有违反上述第十五条规定的,其他业主、非业主使用人可以向业主委员会、物业服务企业、相关职能部门报告。合法权益受侵害的业主、非业主使用人可以依法向人民法院提起诉讼。第十七条 业主、非业主使用人应按规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关手续，并告知业主委员会和物业服务企业。第十八条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。第十九条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。第二十条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主和业主委员会说明情况，并在所在地派出所的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。第二十一条 因公共利益或者维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人同意，并依法办理手续，事后在约定期限内恢复原状。第二十二条 物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。第二十三条 人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。第五章 物业共有部分的经营与收益分配第二十四条 本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等由业主委员会视其情况决定自行经营或委托物业服务企业经营。但委托物业服务企业经营的，业主委员会除就需委托的事项和经营期限单独出具委托书外，还有权利对托管经营的项目进行审查与审核。对本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等经营性收入，可委托物业服务企业代管并单独列账，并按下列约定分配：1.补充物业服务费用不足。2.用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护。3.用于业主大会、业主委员会的工作经费。4.补充物业维修专项资金。经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。第六章 物业专项维修资金第二十五条 本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用执行国家、省、市的相关规定。维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，小区业主委员会应审核工程维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求相关业主意见，同时将上述事项在物业管理区域内公示。物业专项维修资金使用须经专有部分占相关总建筑面积三分之二以上且专有部分人数占相关总人数三分之二以上的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请。第二十六条 本物业管理区域如未聘请物业服务企业的，由所在社区居民委员会按规定程序申请使用物业专项维修资金。第二十七条 本物业管理区域如未成立业主委员会，由所在社区居民委员会根据业主意见申请使用物业专项维修资金。第二十八条 本物业管理区域内物业专项维修资金本金余额不足首期交存额的百分之三十时，相关业主应当及时续交物业专项维修资金(以下简称“资金续交”)。资金续交的具体方案由业主委员会按以下内容拟订，经专有部分面积占相关总建筑面积三分之二以上且专有部分人数占相关总人数三分之二以上的业主同意后实施，并在30 日内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包括：（一）续交金额。续交金额应保证续交后余额达到首期物业维修资金额度（以下简称“应续交金额”）。（二）分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额。（三）资金来源。由相关业主按应分摊的金额续交，产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转。第七章 违约责任第二十九条 业主、非业主使用人应自觉遵守本管理规约，违反管理规约的，造成业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。业主拒付物业服务费，不交存物业专项维修资金，扰乱业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，不得担任业主委员会委员。第三十条 为维护业主的共同利益，业主大会同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利：（一）根据物业管理法律、法规和本管理规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项管理制度，并督促业主、非业主使用人遵守执行。（二）以告知、规劝等必要措施制止业主、非业主使用人违反物业管理法律、法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的，物业服务企业可以向政府相关职能部门进行举报。第三十一条 业主、非业主使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务相关费用的，经书面催交，无正当理由逾期仍不交纳物业服务相关费用的，在业主委员会协助无效后，可以由物业服务企业在物业管理区域内显著位置进行公示。第三十二条 违反本管理规约或者有关法律、法规和规章造成其他业主人身伤害、财产损失的，责任人应负赔偿责任。第三十三条 非业主使用人违反本管理规约的，业主承担连带责任。第八章 附 则第三十四条 本管理规约每位业主各执一份，物业服务企业留存一份。第三十五条 本管理规约自业主大会会议通过之日起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本规则的组成部分。第三十六条 本管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。第三十七条 业主委员会监督本管理规约的实施。杭州市下城区北景园月桂苑业主大会议事规则（征求意见稿）第一章 总 则第一条 为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。第二条 业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。第三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。第二章 业主大会第四条 物业管理区域范围及相应的业主大会名称。（一）物业管理区域范围：东至： 竹清路 ；南至：永波街 ；西至： 回龙路 ；北至：永祥街 。（二）业主大会名称为：杭州市下城区北景园月桂苑业主大会 。第五条 业主大会决定以下事项：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员；（四）物业管理形式；（五）选聘物业服务企业的资质等级、服务内容、标准以及物业服务收费方案；（六）续聘、选聘和解聘物业服务企业；（七）筹集和使用物业专项维修资金；（八）改建、重建建筑物及其附属设施；（九）改变物业管理用房、公共建筑或共用设施的用途；（十）利用共用部位、共用设施设备进行经营；（十一）经营性收益的管理、分配与使用；（十二）在本物业管理区域内设置临时停车位，制定车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度；（十三）撤销业主委员会的决定；（十四）为维护物业管理活动中业主共的同权益，审议是否授权业主委员会进行诉讼；（十五）法律法规或管理规约规定应由业主共同决定的其他事项。决定上述第（七）项和第（八）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。第六条 业主大会会议应当由业主委员会按照下列程序组织召开：（一）会议筹备。草拟需业主大会会议表决的内容；确定会议召开形式、时间、地点、议题和议程；制定征询意见表或表决票；核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；（二）发布公告。会议筹备内容应当在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内书面公告，并将会议时间、地点、议题和议程告知物业所在地街道办事处；（三）发放、回收表决票。按照本议事规则第十五条发放和回收表决票；（四）统计结果。按照本议事规则第十六条统计表决结果；（五）会议监督。业主大会会议表决的情况须接受物业所在地街道办事处或受其委托的社区居民委员会的监督；（六）公告会议决定。业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内进行公告，接受业主的查询和监督；（七）记录并存档。业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。第七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开1次，召开时间为每年第一季度。有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生之日起60日内组织召开业主大会临时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，提议事项明确，属于业主大会议事范围且提议业主中有具体联系人；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的。第八条 业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请后，在30天内应当对提议的真实有效性进行核实。经核实，提议真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起60日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在30日内说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内公告。第九条 业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区房产主管部门，街道办事处协调、确定召开时间。逾期仍未召开的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区房产主管部门、街道办事处指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作委托物业所在地的社区居民委员会成立业主大会工作小组实施。第十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，本物业管理区域采用书面征求意见的形式。第十一条 业主大会议事方式不采取业主推选业主代表参加业主大会会议的方式进行。第十二条 业主因故不能参加的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。代理人应当出具业主书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限并根据委托内容进行投票表决。第十三条 业主委托代理人参加业主大会会议的，还应符合下列约定：（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者物业使用人参加；业主为无完全民事行为能力人、限制民事行为能力人的，由其法定监护人（代理人）参加业主大会会议，行使投票权；（二）业主为法人的，由其法定代表人或书面委托代理人参加业主大会会议；（三）业主是其他组织的，由其负责人或书面委托代理人参加业主大会会议；（四）同一名业主接受的委托人数不超过3人，同一名非业主代理人的委托人数不超过１人；（五）非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。第十四条 业主大会采用以下方式确认参加会议的业主：1.业主在表决票上或者表决票发放表上签名；2.业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；3.音像、影像资料可以确认的；4.业主在网络上查收确认；5.手机短信或其他可以确认业主身份的社交工具查收确认的。第十五条 业主大会会议采用以下方法进行发放、回收表决票：（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决票投入投票箱内；（二）专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户送达并回收业主意见；（三）网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；（四）传真（以传真方式投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；（五）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；（六）音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）；（七）手机短信等能确认业主身份的社交工具投票的（以手机短信等能确认业主身份的社交工具等投票的，应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）。第十六条 业主大会采取以下方法进行表决票的统计。（一）已确认参会未表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票；（二）车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积；（三）不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业服务费用、公共能耗费、水电费等损害公共利益行为的业主，其表决权不进行限制，但限制其被选举权利；（四）投票人姓名、专有部分座落或投票人签名因未填写、涂改等原因造成无法辨认的,视为无效票；（五）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计。第十七条 业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在1年内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。第三章 业主委员会第十八条 业主委员会由5名正式委员组成（设立候补委员2名），其中主任１名、副主任1名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会每届任期为3年。业主委员会办公地点为16－2－102。第十九条 业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）审查物业管理用房的使用和经营方案；（六）通报、监督管理规约的实施情况；（七）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（八）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（十）决议需使用本小区公共收益且单项金额在伍万元以下的维修、改造，及其他涉及小区公共利益的项目开支；（十一）业主大会授权业主委员会决定的事项。第二十条 业主委员会委员除符合法律法规规定的条件外，还需符合下列条件：1、18周岁以上；2、每年在本物业管理区域内居住累计满6个月以上；第二十一条 明确有下列情形之一的业主，不能担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，可以依照法律法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会会议审议决定是否终止其委员职务：1.违法拆改、变动房屋承重结构;2.将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;3.违法搭建、改建建筑物、构筑物;违法挖掘房屋地下空间;4.擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用;5.擅自改变房屋外立面;6.擅自将雨污水混接或者在排水管上接管;损害管道燃气设施，占用、堵塞、封闭管道设施影响公共安全;7.擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施;8.损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地;9.违反国家和地方规定，向环境超标排放污染物;10.占用共用部位、共用设施设备;11.不遵守《管理规约》和《业主大会议事规则》的；12.拒付物业服务相关费用超过6个月以上的；13.不交存物业专项维修资金的；14.在本物业管理区域内的物业服务企业中工作的；15.法律、法规禁止的其他行为。第二十二条 业主委员会委员实行差额选举，差额人数为2人。第二十三条 根据本议事规则第十八条、第二十二条的规定，业主委员会委员候选人人数最少不得少于7人，最多不超过9人。如经审核后，符合条件的业主委员会委员初步候选人少于本议事规则规定的人数（7人）时，业主委员会（或业主大会工作组）应组织做好候选人的延期报名工作。如延期二次且时间达到30日仍无法产生正式候选人的，视为本议事规则第十七条之情况，即一年内不再进行业委会的选举工作。如经审核后，符合条件的业主委员会委员初步候选人超过本议事规则规定的业主委员会候选人人数（9人）时，则由符合条件的初步候选人民主协商产生本议事规则所规定的业委会正式候选人。如经符合条件的初步候选人民主协商仍不能确定的，应采用设立业主委员会正式候选人推荐点，由广大业主自主到推荐点进行推荐，按得票多少从高到低确定前9名为正式候选人。但为确保民主，推荐点设立的时间、地点、参加方法等应提前在本物业管理区域显著位置进行提前公告，且公告时间不少于5天。通过广大业主自主到推荐点进行推荐产生业主委员会正式候选人的，推荐时间一般不少于2天或16个工作小时。如经设点由业主自主推荐后出现末尾得票数相同而无法确定8名候选人的，由确认的候选人与末尾票数相同的待定候选人通过投票的方式产生最终候选人。第二十五条 设立候补委员的，未当选业主委员会正式委员且得票数达到法定过半数的候选人，按照得票多少顺序选取业主委员会候补委员。第二十七条 业主委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开4次，分别在每季度召开。符合下列条件之一的，业主委员会应当按规定召开临时会议：1.业主大会决定召开业主委员会会议的；2.经1/3以上业主委员会委员提议的；3.业主委员会主任认为有必要的。业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。第二十八条 业主委员会会议应当按照下列规则召开：(一)会议由主任或其委托的副主任负责召集；(二)召集人提前3日将会议通知及有关材料送达每位委员；业主委员会会议可以邀请物业所在地社区居民委员会参加；(三)需讨论、决定的事项应当在会议召开3日前，在本物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见；(四)委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会会议召集人说明；(五)会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；(六)做好会议书面记录，并由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；(七)业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署；(八)业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在本物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。第二十九条 业主委员会候补委员递补规则。业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由候补委员按照得票多少自动递补，业主委员会应当在7日内将正式委员缺额和候补委员递补的情况在本物业管理区域内显著位置公告。候补委员名额用完仍缺额的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。第三十条 未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，同意委托物业所在地的社区居民委员会在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。第三十一条 业主委员会任期届满，不得继续履行职责。第四章 换届和改选业主委员会第三十二条 业主委员会任期届满3个月前，应当书面报告所在地街道办事处，并按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。第三十三条 业主委员会的换届改选办法：（一）新一届业主委员会委员候选人名单在业主自愿报名的基础上产生。（二）新一届业主委员会委员在委员候选人中选举产生，并应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意，相关方法如下：1.经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数超过应选委员数的，按得票多少依次当选新一届业主委员会委员；2.经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数没有达到应选委员数的， 符合当选条件的委员候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员在未当选的原委员候选人中进行补选；（三）设立候补委员制度的，候补委员当选条件同正式委员，在产生新一届业主委员会委员后的候选人中，按得票多少产生。候补委员人数不得超过正式委员人数的百分之五十。第三十四条 业主委员会任期届满仍未组织召开或仍未完成业主大会会议进行换届选举的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区房产主管部门、街道办事处指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作委托物业所在地的社区居民委员会成立业主大会工作小组的办法实施。业主大会工作小组成员为5人，在业主自愿报名的基础上产生；如报名人数超过本议事规则规定的人数（5人）时，则由报名人内部民主协商或投票产生。第五章 选聘物业服务企业第三十五条 本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第三十六条 物业服务合同由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订。物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。本物业管理区域授权业主委员会决定物业服务合同的条款。第三十七条 选聘物业服务企业，采用下列方式：（一）选聘办法采取业主委员会会议确定：（二）选聘办法应当包括下列内容：1.采用委托招投标代理机构，通过公开报名招投标的办法产生候选物业服务企业；2.提交业主大会会议表决的候选物业服务企业数量为3家以内。第六章 业主大会、业主委员会运作经费的筹集和管理第三十八条 业主大会、业主委员会的运作经费（以下简称“运作经费”）由全体业主共同承担，本物业管理区域运作经费从物业共有部分经营所得收益中列支。（一）运作经费主要用于下列开支：1.会议召开费用；2.日常办公费用；（二）业主委员会应当每年第一季度公布上一年度运作经费的使用情况，接受全体业主的监督，公告时间不少于15天。第七章 档案资料的建立与保管第三十九条 业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：（一）业主大会、业主委员会的会议记录；（二）业主大会、业主委员会的决定；（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；（四）业主委员会选举及备案资料；（五）专项维修资金筹集及使用账目；（六）业主名册；（七）业主的意见和建议；（八）有关法律、法规和业务往来文件；（九）利用物业共有部分经营所得收益收支情况清册；（十）业主大会、业主委员会运作经费收支情况清册；（十一）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；第四十条 业主可以查阅涉及自身利益的档案资料，并有权以书面形式向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起7 日内予以答复。第四十一条 业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交街道办事处或受其委托的社区居民委员会暂时保管，直到新一届业主委员会的产生并与其进行移交。第八章 业主大会、业主委员会印章的使用与管理第四十二条 业主大会、主委员会印章管理遵守下列规定：1.业主大会、业主委员会印章由非主任委员专人保管；2.业主大会印章根据业主大会会议形成的决议使用；3.业主委员会印章根据业主委员会会议形成的决定或经过半数委员书面签名同意后使用；违反上述规定使用印章的，用印无效。造成的一切损失，由相关责任人承担。第四十三条 建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。第四十四条 业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。第九章 附 则第四十五条 本议事规则经 年 月 日业主大会会议讨论并表决通过。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。第四十六条 本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。
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