杭州市西湖区万科西溪正庐议事规则和管理规约（草案）
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- 第一章 总 则第一条 为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。第二条 业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。第三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。第二章 业主的权利与义务第四条 物业的所有权人为业主。第五条 业主享有以下权利：1、对其名下的物业享有占有、使用、收益和处分权；2、按设置目的和相关规定使用物业区域共有部分；3、享有召开业主大会的请求权，亲自或委派代表参加业主大会的参与权；4、享有业主委员会委员的选举权和被选举权；5、享有物业区域的重大事项享有表决权；6、有权监督业主委员会、业主大会委托的物业服务公司的工作，向业主委员会、业主大会委托的物业服务公司就物业服务的有关问题提出意见、建议和要求；7、有权监督公共维修基金和小区经营性收入的使用情况，要求公开公共维修基金和小区经营性收入的收支帐目；8、有权按有关规定进行房屋自用部位的装饰装修；9、有权自行聘请他们对物业自用部位设施设备进行维修；10、有权根据物业区域内共有部分的状况及物业合同的规定，要求业主大会委托的物业服务公司及时进行修缮并对修缮工作进行监督；11、有权要求异产毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任；12、有权按照物业服务合同的规定，接受物业服务企业提供的服务；13、对物业共用部位、公共设施和相关场地的使用情况享有知情权和监督权；14、国家法律法规赋予业主的其他权利。第六条 业主的义务：1、业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。2、业主应遵守法律、法规和本管理规约的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。3、业主在物业使用中，应严格遵守物业使用的相关规定，以及本物业管理区域的车辆停放、电梯使用、消防安全、垃圾分类、宠物饲养等管理制度和规定。4、业主按照规定按时足额交纳物业服务等相关费用，转让物业的，应自觉及时结清物业服务等相关费用。5、法律法规及本小区《管理规约》和《议事规则》规定的业主应尽的其他义务。第三章 业主大会第七条 物业管理区域范围及相应的业主大会名称。（一）物业管理区域范围（四至及附图）：东至： 五常港路 ；南至： 蒋村一号路 ；西至： 规划河道景观 ；北至： 余杭塘路 。（二）业主大会名称为：杭州市西湖区万科西溪正庐业主大会第八条 业主大会决定以下事项：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员；（四）物业管理形式；（五）选聘物业服务企业的资质等级、服务内容、标准以及物业服务收费方案；（六）选聘和解聘物业服务企业；（七）筹集和使用物业专项维修资金；（八）改建、重建建筑物及其附属设施；（九）改变物业管理用房、公共建筑或共用设施的用途；（十）利用共用部位、共用设施设备进行经营；（十一）经营性收益的管理、分配与使用；（十二）在本物业管理区域内设置临时停车位，制定车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度；（十三）撤销业主委员会的决定；（十四）为维护物业管理活动中业主共同权益的需要，审议是否授权业委会进行诉讼；（十五）法律法规或管理规约规定应由业主共同决定的其他事项。决定上述第（七）项和第（八）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。第九条 业主大会会议应当由业主委员会按照下列程序组织召开：（一）会议筹备。草拟需业主大会会议表决的内容；确定会议召开形式、时间、地点、议题和议程；制定征询意见表或表决票；核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；（二）发布公告。会议筹备内容应当在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内书面公告，并将会议时间、地点、议题和议程告知物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府；（三）发放、回收表决票。按照本议事规则第十六条发放和回收表决票；（四）统计结果。按照本议事规则第十七条统计表决结果；（五）会议监督。业主大会会议表决的情况须接受物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或受其委托的社区居民委员会的监督；（六）公告会议决定。业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内进行公告，接受业主的查询和监督；（七）记录并存档。业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。第十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开 1 次，召开时间为第一季度。有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生之日起 60 日内组织召开业主大会临时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，提议事项明确，属于业主大会议事范围且提议业主中有具体联系人；（二）发生消防安全、电梯安全、供电供水等重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三） 涉及全体业主共同利益的 ；第十一条 业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请后，在 30 天内应当对提议的真实有效性进行核实。经核实，提议真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起 60 日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在 30 日内说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内公告。第十二条 业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区、县（市）房产主管部门，街道办事处、乡（镇）人民政府协调、确定召开时间。逾期仍未召开的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区、县（市）房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织由业主成立工作小组实施。第十三条 本物业业主大会会议采用书面征求意见的形式。第十四条 业主大会议事方式不采取业主推选业主代表参加业主大会会议的方式进行。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议，代理人应当出具业主书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限并根据委托内容进行投票表决。业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者物业使用人参加；业主为无完全民事行为能力人、限制民事行为能力人的，由其法定监护人（代理人）参加业主大会会议，行使投票权；（二）业主为法人的，由其法定代表人或书面委托代理人参加业主大会会议；（三）业主是其他组织的，由其负责人或书面委托代理人参加业主大会会议；（四）同一名业主接受的委托人数不超过２人，同一名非业主代理人的委托人数不超过１人；（五）非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。第十五条 业主大会采用以下五种形式确认参加会议的业主：1.业主到会并在会议签到表上签名；2.业主在表决票上或者表决票发放表上签名；3.业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；4.音像、影像资料可以确认的；5.业主在网络上查收确认；第十六条 业主大会会议采用以下六种方法进行发放、回收表决票：（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决投入投票箱内；（二）专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户送达并回收业主意见；（三）网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；（四）传真（以传真方式投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；（五）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；（六）音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）；第十七条 业主大会采取以下方法进行表决票的统计。（一） 已确认参会未表决的业主，其投票权数按照计入已表决的多数票的办法统计：（二）车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。（三）不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业服务费用等损害公共利益行为的业主，其表决权不进行限制，被选举权予以限制。（四）投票人姓名、专有部分座落或投票人签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认的,视为无效票。（五）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，按照该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计办法进行统计。第十八条 业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在 1 年内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。第四章 业主委员会第十九条 业主委员会由 5－9 名单数委员组成（设立候补委员的，候补委员 1－2 名），其中主任１名、副主任 1 名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会每届任期为 5 年。业主委员会办公地点为 西溪正庐19幢1单元1－2楼，物业管理中心。第二十条 业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）可以通过设立专用邮箱等方式，及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）审查物业管理用房的使用和经营方案；（六）通报、监督管理规约的实施情况；（七）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（八）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（十）业主大会授权业主委员会决定的事项。第二十一条 业主委员会委员由物业管理区域内的业主担任，并应当符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守本小区管理规约、业主大会议事规则；（四）模范履行业主义务，无侵占小区公建商铺、仓库、车位等公共利益行为现象，未被依约限制行使被选举权；（五）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（六）具有一定组织能力；（七）具备必要的工作时间；第二十二条 明确有下列情形之一的业主，不能担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，可以依照法律法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会会议（或临时业主大会）审议决定是否终止其委员职务：（一）不遵守《管理规约》和《业主大会议事规则》的；（二）在本物业管理区域内的物业服务企业中工作的；（三）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；（四）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；（五）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。第二十三条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：（一）不再是本物业管理区域的业主的;（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;（四）被依法追究刑事责任的；（五）在其任职期间，有一年以上不居住在本小区的。第二十四条 业主委员会委员实行差额选举。第二十五条 业主委员会实行差额选举的，差额人数不少于1人。第二十六条 设立候补委员的，未当选业主委员会正式委员且得票数达到法定过半数的候选人，按照得票多少顺序选取业主委员会候补委员。第二十七条 业主委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每月召开 1 次。符合下列条件之一的，业主委员会应当按规定召开临时会议：1.业主大会决定召开业主委员会会议的；2.经1/3以上业主委员会委员提议的；3.业主委员会主任认为有必要的；业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。第二十八条 业主委员会会议应当按照下列规则召开：(一)会议由主任或其委托的副主任负责召集；(二)召集人提前 5 日将会议通知及有关材料送达每位委员；业主委员会会议可以邀请物业所在地社区居民委员会参加；(三)需讨论、决定的事项应当在会议召开3日前，在本物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见；(四)委员因故不能参加会议的，提前 1 日向业主委员会会议召集人说明；(五)会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；(六)做好会议书面记录，并由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；(七)业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署；(八)业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在本物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。第二十九条 业主委员会候补委员递补规则。业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由候补委员按照得票多少自动递补，业主委员会应当在 5 日内将正式委员缺额和候补委员递补的情况在本物业管理区域内显著位置公告。候补委员名额用完仍缺额的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。第三十条 未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，同意委托物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。第三十一条 业主委员会任期届满，不得继续履行职责。第五章 换届和改选业主委员会第三十二条 业主委员会任期届满3个月前，应当书面报告所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，并按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。第三十三条 业主委员会的换届改选办法：（一）新一届业主委员会委员候选人在业主自愿报名的基础上，经业主委员会审核资格后产生；如经业主委员会审核后，初步候选人超过本议事规则规定的业主委员会候选人人数（8人）时，则由符合条件的初步候选人内部投票产生本议事规则所规定的业委会正式候选人。（二）新一届业主委员会委员在委员候选人中选举产生，并应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意，相关方法如下：1.经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数超过应选委员数的，按得票多少依次当选新一届业主委员会委员；2.经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数没有达到应选委员数的，符合当选条件的委员候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员在未当选的原委员候选人中进行补选。（三）设立候补委员制度的，候补委员当选条件同正式委员，在产生新一届业主委员会委员后的候选人中，按得票多少产生。候补委员人数不得超过正式委员人数的百分之五十。第三十四条 业主委员会任期届满仍未组织召开或仍未完成业主大会会议进行换届选举的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区、县（市）房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体由业主成立工作小组实施。业主大会工作小组成员为5人，在业主自愿报名的基础上产生；如报名人数超过本议事规则规定的人数（5人）时，则由报名人内部投票产生。第六章 选聘物业服务企业第三十五条 本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第三十六条 物业服务合同由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订。物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。本物业管理区域授权业主委员会决定物业服务合同的条款，但物业合同原则上不超过两年。第三十七条 本物业辖区选聘物业服务企业，采用下列方式进行：（一）选聘办法由业主委员会会议确定；（二）选聘办法应当采用公开报名的办法产生候选物业服务企业；（三）提交业主大会会议表决的候选物业服务企业数量为两家。第七章 业主大会、业主委员会运作经费的筹集和管理第三十八条 业主大会、业主委员会的运作经费（以下简称“运作经费”）由全体业主共同承担。本物业管理区域运作经费从物业共有部分经营所得收益中列支。（二）运作经费主要用于下列开支：1.会议召开费用；2.日常办公费用；（四）业主委员会应当每年公布上一年度运作经费的使用情况，接受全体业主的监督，公告时间不少于 7 天。第八章 档案资料的建立与保管第三十九条 业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：（一）业主大会、业主委员会的会议记录；（二）业主大会、业主委员会的决定；（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；（四）业主委员会选举及备案资料；（五）专项维修资金筹集及使用账目；（六）业主及业主代表的名册；（七）业主的意见和建议。（八）有关法律、法规和业务往来文件；（九）利用物业共有部分经营所得收益收支情况清册；（十）业主大会、业主委员会运作经费收支情况清册；（十一）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；第四十条 业主可以查阅涉及自身利益的档案资料，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起 7 日内予以答复。第四十一条 业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交街道办事处、乡（镇）人民政府或受其委托的社区居民委员会暂时保管，直到新一届业主委员会的产生并与其进行移交。第九章 业主大会、业主委员会印章的使用与管理第四十二条 业主大会、主委员会印章由非主任委员专人保管。违反上述规定使用印章的，用印无效。造成的一切损失，由相关责任人承担。第四十三条 建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。第四十四条 业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。第十章 附 则第四十五条 本议事规则经2018 年 1月 18日业主大会会议讨论并表决通过。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。第四十六条 本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。
- 杭州市西湖区万科西溪正庐业主大会议事规则
- 第一章 总 则第一条 为维护本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人的合法权益，保障物业的安全、合理使用，创造良好的生活(工作)环境，根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》等法律法规，结合本物业管理区域实际，制订本管理规约。第二条 本管理规约由业主大会会议通过，对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。第二章 物业基本情况第三条 本物业管理区域内物业的基本情况（一）物业名称： 杭州市西湖区万科西溪正庐小区 。（二）坐落位置：杭州市西湖区蒋村街道 五常港 路。（三）物业类型： 住宅 。（四）物业管理区域四至：东至： 五常港路 ；南至： 蒋村一号路 ；西至： 规划河道景观 ；北至： 余杭塘路 。（五）小区范围内实施人车分流；车辆停放以地下车库为主，未购买车位业主车辆以北停车场为主；人车分流区域内仅允许医护救护车、消防车、出勤警车、临时施工工程车等相关车辆临时进入。（六）物业管理区域概况：总占地面积 17994 平方米、物业总建筑面积 217964.90 平方米。（七）物业管理用房建筑面积 1095.92 平方米，其中：物业管理办公用房建筑面积为 471.68 平方米，坐落： 西溪正庐19幢1单元1－2楼，物业服务中心 ；物业管理经营用房建筑面积为 624.24 平方米，坐落： 西溪正庐12幢 。（八）业主大会及业主委员会办公地点： 西溪正庐19幢1单元1－2楼，物业管理中心 。第三章 物业管理服务第四条 物业服务收费采取 包干制方式 。第五条 业主按照规定按时足额交纳物业服务等相关费用，转让物业的，应自觉及时结清物业服务等相关费用。第六条 业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务等相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第七条 业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外服务项目的，其费用由双方另行约定。第八条 对本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修、房屋出租等方面法律、法规和本管理规约规定的行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。第四章 物业的使用与维修第九条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。第十条 业主、非业主使用人应遵守法律、法规和本管理规约的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。第十一条 业主、非业主使用人在物业使用中，应严格遵守物业使用的相关规定，以及本物业管理区域的车辆停放、电梯使用、消防安全、垃圾分类、宠物饲养等管理制度和规定；业主饲养宠物，应遵守《浙江省养犬管理条例》及有关法律法规的规定，未经有关部门批准不得擅自养犬，养犬者不得侵扰他人正常生活，不得在楼道，电梯内大小便；小区内携带小型观赏犬出户，犬在户外排泄粪便的，携犬人应当立即予以清除；准许养犬的单位和个人，必须按规定定期携带牌证和犬只到指定地点接受验审、免疫接种；准养犬颈部必须系挂由犬类主管部门统一制作的犬牌；小型观赏犬在允许出户时间内，必须束犬链，并由成年人牵领；大型犬出户，必须带口罩，犬链由成年人牵领；违反有关规定养犬且侵扰他人正常生活经教育不改的，业主有权根据城市养犬管理条例，报于有关执法部门给予处理；考虑到地下车库的通风情况，养犬人应尽可能避免在地下车库里遛犬。第十二条 业主、非业主使用人应遵守政府禁止燃放烟花爆竹的相关管理规定，不在本小区区域内燃放烟花爆竹。第十三条 业主、非业主使用人按照下列规定装饰装修物业：1.业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与施工单位签订装饰装修管理服务协议；2.在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所；3、施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或非业主使用人日常生活造成的影响，施工时间：上午 8:30～12时 、下午13:30～17时 ，其它时段不得施工。节假日不允许施工,中考与高考期间（含考前一周内）不允许施工；4.空调应按设计预留的位置安装，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置统一安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理，不得擅自打孔破坏外立面；5.不得擅自改变外墙上原有的门窗尺寸，不得影响房屋原有结构，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改；6.因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。第十四条 物业出租应当遵守相关法律、法规、规章等相关规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租，业主均应承担相应的责任。住房出租应当以原设计的房间为最小出租单位，每房间不得超过2人，不得用于群租。物业转让或者出租时，业主须将本管理规约、物业服务收费标准作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人作出书面承诺。物业转让或者出租后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起7日内，将转让或者出租情况以及相应通讯方式书面告知业主委员会和物业服务企业。第十五条 在建筑物及其附属设施使用中，不得有下列行为：1、违法拆改、变动房屋承重结构。2、将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方。3、违法搭建、改建建筑物、构筑物,违法挖掘房屋地下空间。4、擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用。5、擅自改变房屋外立面。6、擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施；7、损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地；8、违反国家和地方规定，向环境超标排放污染物；9、占用共用部位、共用设施设备；10、擅自占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、地下室、停车场（库）、自行车库等公用设施及场地；地下室、停车场（库）、自行车库不按规划性质使用、违反消防管理规定私拉乱接电线给电动车充电或挪作他用。11、擅自拆除、截断、改变、连接、改造供电、供水、供气、供暖、通讯、排水、排污、消防等公用设施和管路管线。12、影响物业整体环境或市容的，擅自乱贴、乱挂、设立广告牌和企业铭牌；13、随意堆放建筑装潢垃圾、杂物，乱丢弃垃圾或高空抛物，在地下室放置除机动车、非机动车之外的私人物资，在楼道、楼顶、小区空地等小区共用部位堆放私人物资。14、未经有关部门、业主委员会、物业服务企业和有直接利害关系的业主书面同意，设置营业摊点、店铺跨门营业，或从事歌舞娱乐、网吧、生产加工制造、(排放油烟气体的)餐饮业以及其他严重污染环境的经营活动。15、不按次序停放车辆、鸣喇叭、练车、车辆进入小区花园，在消防通道、消防登高面、消防井盖、绿化带停车。16、违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有害、有毒、危险物质等。载有易燃、易爆、剧毒、放射性等物品的车辆进入本物业管理区域。17、在公共停车位上擅自安装地锁等装置，车辆停放期间，防盗报警器应使用静音，以防发出噪音影响他人生活和休息。18、发出超出规定标准的噪音。19、践踏、占用、擅自改变、破坏绿化用地；公用土地上擅自栽种花草树木；损坏涂划园林建筑；在树上刻划、拉绳（铁丝）晾晒衣服等。20、住宅改作公司类集体宿舍使用。21、法律、法规、规章及政府规定禁止的其他行为。第十六条 业主、非业主使用人有违反上述第十五条规定的,其他业主、非业主使用人可以向业主委员会、物业服务企业、相关职能部门报告。合法权益受侵害的业主、非业主使用人可以依法向人民法院提起诉讼。第十七条 业主、非业主使用人应按规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关手续，并告知业主委员会和物业服务企业。第十八条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。第十九条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。第二十条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主和业主委员会说明情况，并在派出所的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。第二十一条 因公共利益或者维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人同意，并依法办理手续，事后在约定期限内恢复原状。第二十二条 物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。第二十三条 人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。第五章 物业共有部分的经营与收益分配第二十四条 本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等由业主委员会视其情况决定自行经营或委托物业服务企业经营。但委托物业服务企业经营的，业主委员会除就需委托的事项和经营期限单独出具委托书外，还有权利对托管经营的项目进行审查、核定及否决。对本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等经营性收入，可委托物业服务企业代管并单独列账，并按下列约定分配：1、用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；2、用于业主大会、业主委员会的工作经费；3、补充物业维修专项资金。经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。第六章 物业专项维修资金第二十五条 本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用执行国家、省、市的相关规定。维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，小区业主委员会应审核工程维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求相关业主意见，同时将上述事项在物业管理区域内公示。物业专项维修资金使用须经专有部分占相关总建筑面积三分之二以上且专有部分人数占相关总人数三分之二以上的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请。第二十六条 本物业管理区域如未聘请物业服务企业的，由所在社区居民委员会按规定程序申请使用物业专项维修资金。第二十七条 本物业管理区域如未成立业主委员会，由所在社区居民委员会根据业主意见申请使用物业专项维修资金。第二十八条 本物业管理区域内物业专项维修资金本金余额不足首期交存额的百分之三十时，相关业主应当及时续交物业专项维修资金(以下简称“资金续交”)。资金续交的具体方案由业主委员会按以下内容拟订，经专有部分面积占相关总建筑面积三分之二以上且专有部分人数占相关总人数三分之二以上的业主同意后实施，并在 15 日内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包括：（一）续交金额。续交金额应保证续交后余额达到首期物业维修资金额度（以下简称“应续交金额”）。（二）分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额。（三）资金来源。选择下列两项作为本物业管理区域的续交资金来源。1.每年从本小区物业经营性收益的结余部分中提取 50 %用于补充物业专项维修资金，直至达到应续交金额；2.由相关业主按应分摊的金额续交，产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转；第七章 违约责任第二十九条 业主、非业主使用人应自觉遵守本管理规约，违反管理规约的，造成业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。业主拒付物业服务费，不交存物业专项维修资金，扰乱业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其担任业主委员会委员候选人和委员；第三十条 为维护业主的共同利益，业主大会同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利：（一）根据物业管理法律、法规和本管理规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项管理制度，并督促业主、非业主使用人遵守执行。（二）以告知、规劝等必要措施制止业主、非业主使用人违反物业管理法律、法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的，物业服务企业可以向政府相关职能部门进行举报。第三十一条 业主、非业主使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务相关费用的，在应缴物业费用期满后，由物业服务企业以每月一次的方式进行上门书面催缴。经物业服务企业3次上门书面催缴后，无正当理由逾期仍不缴纳物业服务相关费用的，由业主委员会进行协助催缴；经业主委员会协助催缴仍无效的，视为拒付物业服务费用。被视为拒付物业服务费用的，限制其被选举权。因拒付物业服务费用被限制被选举权的，仍可由物业服务企业通过正常的司法途径进行催缴。第三十二条 违反本管理规约或者有关法律、法规和规章造成其他业主人身伤害、财产损失的，责任人应负赔偿责任。第三十三条 非业主使用人违反本管理规约的，业主承担连带责任。第八章 附 则第三十四条 本管理规约每位业主各执一份，物业服务企业留存一份。第三十五条 本管理规约自业主大会会议通过之日起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本规则的组成部分。第三十六条 本管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。第三十七条 业主委员会监督本管理规约的实施。
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