康新花园新一期物业选聘方案 （草案）

      根据国家、省、市《物业管理条例》及相关法律法规对已成立业主大会的小区需进行物业选聘工作并签订正式《物业合同》的要求，加之康新花园目前的《前期物业服务合同》已经到期（经查询，现和畅物业《前期物业服务合同》系2016年备案并于2018年04月17日到期）的实际情况，为此本届业委会自成立以来，积极与街道、社区和现物业企业（和畅物业）进行联系，并开展了物业满意率的测评（满意率仅为28.46%）后，经业委会集体讨论，决定：为维护广大业主的合法权益，确保康新花园物业服务的有序开展，推进安全康新、和谐康新的建设，启动物业选聘程序。

为依法依规的推进选聘工作，结合康新花园不足5万平方米的实际情况，特制定本选聘方案（草案）。具体内容如下： 

一、物业企业选聘的总体办法

通过邀请具有相应资质及服务优良的物业服务企业参与小区的物业服务项目投标，采用综合评分的办法，择优选定物业服务企业。受邀请的物业服务企业业绩、新一期的物业服务标准、服务价格、服务期限等包括但不限于以下六个方面：

（一）受邀的物业服务企业要求

1、具有独立法人资格，具备物业服务资质的企业；

2、总数不少于5家；参加投标有效文件不得少于3家；

3、注册资金不得少于500万元人民币；

4、现服务的小区案例不得少于5个；

5、有成熟的质量管理认证体系、环境管理认证体系和职业健康安全管理认证体系；

6、近3年内未受到行政主管部门处罚，具备良好的企业信用；

（二）对物业服务标准的要求

1、不低于《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》中的乙级服务标准；

2、服务内容中除应提供的保安、保洁等日常物业服务外，还须包含对小区电梯、监控等设施设备改造或维修的计划与方案。

（三）对物业服务价格的要求

考虑到康新花园交付使用至今已满20年，而该时期内的物价与人工成本均存在大幅上涨的实际情况，拟订本次物业选聘的服务价格如下：

1、C座商务楼的物业费用保持目前标准不变，即每月2.8元/平方米（包含能耗费用）；

2、A、B座的物业费用不得超过每月1.5元/平方米（包含能耗费用）； 

3、沿街商铺：物业费用保持不变，即每月2.8元/平方米

4、停车管理收费：

⑴地下车位管理费：保持目前的标准不变，即每月40元/个。此项收入为物业服务企业的服务费用。

⑵地面停车管理费：此项收入为小区经营性收入费用，归属全体业主所有。根据《关于进一步加强和完善杭州市区机动车停放收费管理办法》中“成立业主大会和业委会的小区可自主定价”的相关规定，结合我小区的实际情况，后续的停车管理办法如下：

①我小区的机动车临时收费标准为：15分钟内免费，超过15分钟的按5元/小时收取，不足1小时的按1小时计算，每天最高限额为30元。

②A、B、D幢的业主：第一辆车100元，第二辆车200元，第三辆车500元。为了保证目前入住小区业主能更好的停车，A、B、D幢的非业主（与承租人）的车辆按此标准的150%收费；

③考虑到C座办公楼的实际情况，每户可按100元/月办理停车牌3张。其余车辆按临时停车收费标准收取停车费用；

④为充分利用场地，地面停车位为先到先停；但为了小区管理有序，授权物业服务企业在停车已满的情况下，拒绝后续车辆进场。

5、经营性收入的补贴：鉴于小区内监控、消防、电梯等设施设备均需要更换或维修，小区经营性收入用于补贴物业费用不足的额度不超过50%。

（四）对物业服务期限的约定：本次物业选聘的服务期限采用2+1形式，即首个合同期为2年，如到期前的物业服务满意率达到75%及以上的，自动续约1年。

（五）履约保证金：不少于5万元人民币(按年度考核）。

（六）对评标小组组成的要求

1、评标小组为5人。负责对投标文件进行审查、质询、评审和比较，并应采用综合评分的办法，择优选定物业服务企业。

2、组成人员：由政府采购咨询专家或经批准推荐相关行业、学科产生的临时专家2人，团校代表1人、业委会代表1人和业主代表1人，共5人组成。

3、业主代表在业主本人书面填表报名后通过抽签产生。为了后续能及时参加工作，本次共顺位抽取3名业主代表。如因后续工作等原因不能参加评标工作的，将由顺位依次递补。

二、相关工作的开展与要求

（一）本次物业选聘工作聘请杭州市西湖区众悦社会事务发中心予以全程协助。如若在选聘中产生业主大会服务费用以外其他费用的，按国家法律法规的规定，由最终的中标单位支付。

（二）该选聘办法经业主大会表决同意后生效，并由业主委员会在本方案框架内确定标书，做好本次物业服务企业选聘工作。

（三）希望各位业主积极配合本项工作，共同推进安全康新、和谐康新、美丽康新的建设。

                              杭州市西湖区康新花园业主委员会

                                            2018年12月10日